一方面，为了“抑制房价过快上涨”，各种调控措施频频出手；一方面，“房价过快上涨”又不断演变成社会现实，套用一句耳熟能详的老话，多少有点“不以人的意志为转移”。而令老百姓和社会舆论感到焦虑的是，高房价已然如同脱缰的野马，至今看不出一丝停止的意思。调控部门的公信流失，开发商的暴利嘴脸，还有买房者如同抢购大白菜一样趋之若鹜的热闹景象，成为2010年这个充满寒意的春天中最显著的风景。

从三亚到北京，从上海到杭州，地王频出，各种涨价消息迅速蔓延，从开盘当天售罄的“日光盘”，到日涨四千的开盘讯息，再到吃个煎饼的功夫一套房子涨了几十万的楼市传说，去年世界金融危机阴影下刮起的强劲的楼市热风，究竟会朝哪个方向吹？不断传出的调控讯息，似乎十分看好“差异化信贷”和“房地产税”的征收。相比此前不怎么见效的调控措施，这两招果真是救苍生于水火的灵丹妙药？对于因为高房价而更加敏感和脆弱的社会神经，这一次果真会有取信于民的效果吗？

“差异化信贷”就是对于二套以上住房提高首付、利率，甚至对多套房干脆不给贷款，意在通过银行之手，打击“投资投机性购房”。对于指望贷款买二套房的人来说，这一招，可谓一剑封喉。但从海南到北京，真正“炒房”的人，有几个真去费劲地申请贷款？从浙商到煤老板，一买几十套的买主，恨不得拉一车现金来买房，他会在乎“差异化贷款”吗？在“刚性需求”之下，在中国的房地产市场之外，有千千万万等着买房的家庭，即使没有炒房团的加入，也不会缩小买房大军的规模。这种利用银行信贷政策让一少部分人“退出”的政策，对于居高不下的房价而言，除了隔靴搔痒，能起作用吗？起码，其效果值得怀疑。

调控房价为什么一再变成空调，就在于这种局限于“在买房人身上打主意”的思路。在调控部门眼里，所有的措施，所有的严厉法则，全都指向了房地产市场中最弱势的消费者。仿佛高房价的罪魁祸首，是千千万万持币待购的消费者。像取消预售、停止卖楼花、银行不得向开发商贷款等等对开发商不利却可能稳住房价的“硬措施”，一个也不敢用。因为，根据市场常识，只有开发商感到资金链紧张，才可能降价自救。否则，只要银行过于充沛的资金还砸向开发商，只要不差钱，谁愿意卖房呢？相比不断飞涨的房价，那点利率支出又算得了什么？这也是开发商捂盘惜售、坐地涨价的根本原因所在。至于可能对地方政府不利的禁止卖地等措施，更是调控部门想都不敢想的。因为，当初的卖地政策就是调控部门自己拍脑门想出来的。谁愿意做扇自己耳光又得罪人的事呢？

同样，房地产税也是“在买房人身上打主意”的政策。反正地方政府、开发商不能得罪，以增加持有成本为名为地方政府增加收入，何乐而不为？收了土地出让金、土地增值税之后，再收物业税目前显得法理不通。而且，在房地产市场中名目繁多的税收之外，再开征新税，也难以说服公众。干脆收住房消费税，这一措施被鼓吹者称为“精确制导”，可以直接“命中”高房价。

可真正买得起大户型、多套房的人，他们会在乎住房消费税吗？国际普遍通行的做法，像物业税等全民税种，一般不鼓励例外，个别专家所说的一套房缓征、二套房才征，不过是为了让公众接受、减小社会阻力的说法。一旦住房消费税因为技术分析、价格评估、套数甄别、征收成本等至今不可预测、具有不确定性的因素，而变得对投资性购房毫无影响，反而打击了在住房贷款压力下喘息的房奴，这样的后果，又该由谁来承担责任？

依靠增加税收来抑制房价，这个愿望很美好，但目前真正面临的伦理困境是，征税的目的是什么？是打压房价，还是增加政府财政收入？目前各级政府的财政收入还少吗？从豪华办公楼到备受诟病的公款出国、公款吃喝、公车消费，哪一个不是天文数字？为了增加公共投入？在预算监督力度不大、花钱不透明的情况下，比加大投入更重要的，是把这些钱花得公开、透明。如果没有这个前提，公众凭什么承受新增的税收负担呢？如果说增加税收是为了稳定房价，那就更离谱了，靠加重公众负担、增加政府收入来调节市场价格，是不是一种南辕北辙、背离初衷的做法？

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4月14日召开的国务院常务会议，再次剑指高房价，指出各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任，银行实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房；加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。政府希望压低房价，但现状是炒房者越来越多，房地产高涨是果，原因是货币流动性过剩、实体投资环境恶化、大公司化现象泛滥。

过多的货币导致通胀预期高涨，使房价成为现金贬值朝代的救生圈。投资收益远远超过通胀率，投资红利效应像瘟疫一样快速蔓延，所有的人都想方设法将自己的现金转换为房地产资产。试图使用复杂的固定税率稳定房价是缘木求鱼：在流动性大增、房地产卖方市场主导的情况下，征收固定税率等同于增加买房者成本。投资市场不变的规律是，只要投资收益远超风险成本，投资者就会前赴后继、源源不绝。

此外，中国经济结构转型产生了挤出效应，大量资金从实体经济领域撤出找不到未来的方向。比如温州、东莞等地，大量资金进入房地产、风险投资等领域。这些资金之所以投身投资品市场，是因为资产品价格收益远超实体经济收益。最新的例证是，北京通州成为第二个三亚，进入房地产价格疯炒期，投资收益之高让人目瞪口呆，3月初通州小户型均价为17000元/平方米，大户型15000-16000元/平方米，现在都已涨到26000元/平方米甚至更高。在炒房“乐园”，有炒家连购11套房月赚300万。

老实从事实体经济的企业无法想象有如此暴利。根据商务部的调查，我国的外贸制造企业大多数净利在3%到5%左右，大宗商品价格、原材料价格上涨或者人民币汇率升值3个百分点，企业利润就会泡汤。无怪乎，从2005年至今，有近40家上市公司转行做房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%，而央企地王大行其道。

难道民间资金不能进入上游原材料等领域？能够进入的已经进入，不能进入的发一百道文件也无法进入。至于铁道部门大摇橄榄枝的铁路建设资金、地方项目融资等，一来有投资权无建言权，二来收益权无法得到法律保障，多数民资兴趣不大。一方面是地方融资平台不断融资借贷，另一方面是民间资金与企业资金流入投资品市场获取暴利，说明我国的资源配置出现劣质化倾向，配置资源的结构处处梗阻。

后金融危机时代的大公司现象导致实体领域的小资金、小企业无法生存，这一现象从金融危机以前就有，危机后更加严重。据笔者了解，1亿左右到千万元级别的资金量正在逐步退出制造领域，或者转移到中西部地区，退出实体经济的资金大多以集腋成裘的方式，通过专业理财进行风险投资，部分资金进入疯狂炒作的房地产、矿山等市场。

后金融危机时代是中国经济结构转型的关键期，而落后的行业分隔、资源配置体系与滞后的税费改革等，使资金逐鹿于房地产市场，这是实体经济边际收益下降的明证，也是资产泡沫的证据，更是中国经济制度需要改革的无声呼吁。

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“新国四条”既精准打击，又避免扰民，这是中国房地产调控政策有史以来，最动真格、最有力度、最具针对性的举措。

在房价疯狂、泡沫蔓延和恐慌性购买之风大有愈演愈烈之势的情况下，4月14日的国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

仔细剖析四条措施（即“新国四条”）的具体内容，既精准打击，又避免扰民，必须承认，这是中国房地产调控政策有史以来，最动真格、最有力度、最具针对性的举措：

第一，差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。特别是在信贷政策上，其严厉程度空前：一是对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款付款比例不得低于30%；二是“二套房”贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三是继续“累进”。这意味着，1998年房改以来，最严格的房贷政策终于出炉，去杠杆化的意图极为明显；而且，还不仅仅在此，其还授权地方政府可以采取临时性措施，限制各种名目的炒房和投机性购房。

而在税收政策上，考虑到立法的程序不同于银行信贷，虽然没有具体的措施，但政策的意图已经非常明显，既通过差别化的税收政策，引导个人住房消费、调节个人房产收益。

第二，增加土地总供应，实行差别化的土地政策，避免人为的制造土地稀缺的恐慌。根据4月15日国土资源部的全国住房供地计划，其中中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量。

第三，保障性住房大幅加码。今年的“两会”工作报告，提出今年保障性住房建设的规模是200万套，棚户区改造是130万套，“新国四条”则提出要在2010年完成建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的计划。

第四，市场监管也动真格。“新国四条”提出了包括限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组等处罚措施，市场监管走过场的形式化执法可谓得到有力的扭转。

但不得不指出，任何一项政策，成功的关键在于是否真正的落实。中国房地产的调控已经进入到了一个非常关键的时刻，房价的疯狂和累计的泡沫已经危及社会的稳定，坚决调控房价，我们没有任何退路和侥幸的选择，这是一场绝对不能输也输不起的战争，唯有破釜沉舟，方能峰回路转，迎来房价的真正拐点。

马光远（学者）

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